Белый корабль рынка недвижимости = Европейский союз?

На вопросы корреспондента портала DELFI отвечали эксперты по недвижимости

По Эстонии давно уже бродит миф о Европейском союзе, который якобы взвинтит цены на недвижимость до невиданной доселе высоты. Когда лучше продавать свою недвижимость? Кто в Эстонии будущего станет формировать цены и покупать дома? Эти и подобные им вопросы DELFI задал экспертам по рынку недвижимости.

Вероника Ильсьян, эксперт по недвижимости, руководитель отдела оценки и анализа Таллиннского бюро фирмы Kinnisvaraekspert:

«В последнее время появилось немало мифов о возможном повышении цен на недвижимость. Если чуть передраматизировать, создастся впечатление, будто наши цены на недвижимость спрятались за некой плотиной и только и ждут решительного «да» на референдуме 14 сентября, чтобы начать скачкообразное движение в сторону Европы. Мнения людей нередко питаются эмоциями и строятся на отдельных фактах, серьезный анализ возможных путей развития ситуации на нашем рынке недвижимости не проводился».

Возросла ли доля иностранцев среди покупателей недвижимости?

Данные Земельного департамента, касающиеся сделок по недвижимости, дают отрицательный ответ на этот вопрос. В 2000-2002 годы доля покупателей, представленных иностранными частными лицами, была стабильной, составляя ~3,5%. Показатель этот можно было бы признать совершенно нормальным, не будь двух «но», которые сводят на нет его информативность:

в качестве иностранцев рассматриваются и жители Эстонии, являющиеся гражданами России, удельный вес которых достаточно велик, а в Северной и Восточной Эстонии и вовсе преобладает. Тем самым приведенная цифра не отражает покупательской стратегии «настоящих иностранцев»;

отсутствует сводный обзор по сделкам коммерческих объединений с иностранным участием, а также относительно полочных фирм, которые могут быть связаны с подставными сделками.

Покупательские возможности иностранцев на рынке недвижимости Эстонии были мало ограничены: кто хотел, тот находил возможности приобретения недвижимости. Присоединение к Европейскому союзу в определенной мере повысило бы доверие и интерес к Эстонии, однако никаких завышенных надежд (или опасений) в плане нашествия иноземных орд лелеять не стоит.

Где и что покупают иностранцы?

Из инвестиционных объектов наибольший интерес, естественно, вызывают расположенные в наиболее благоприятных местах и находящиеся в хорошем состоянии жилые и коммерческие объекты, т. е. речь идет о центрах крупных городов, и в первую очередь о Таллинне. Практика выявила большие ножницы между ожиданиями наших владельцев недвижимости (потенциальных продавцов), с одной стороны, и заинтересованных в приобретении недвижимости иностранных лиц (потенциальных покупателей), с другой. Многие иностранные клиенты прибывают сюда под впечатлением от рассказов о поразительной дешевизне нашей недвижимости. Ознакомившись с уровнем цен, многие из них утрачивают реальный интерес к приобретению.

Из незастроенных территорий приобретались наиболее живописные участки на островах и западном побережье страны, что подтверждается и статистикой сделок: за 1997-2002 годы доля приобретений иностранных частных лиц на острове Сааремаа составляла 17%, на западе – 10%, на Хийумаа – 6%. Меньше всего иностранных покупателей в Вырумаа и Тартумаа – менее 1%. Значительное количество больших и дешевых участков (очевидно, земли, наиболее подходящие для сельскохозяйственного использования) приобреталось в Тартумаа, где доля иностранного участия в количестве сделок составляет почти 4% (ниже 1% как от числа сделок, так и от стоимости). В других уездах каких-либо отчетливых признаков «скупки» земли не наблюдается.

Произойдет ли в связи со вступлением в Европейский союз скачкообразное повышение цен на рынке недвижимости?

Важно подчеркнуть, что рынок недвижимости не есть нечто самостоятельное, это лишь частичка экономики государства. От того, каким является (будет) «здоровье» экономики Эстонии, зависит и ситуация на рынке недвижимости. С общим ростом цен возрастут и цены на недвижимость.

Анализируя рынок недвижимости, нередко забывают о ряде особенностей, отличающих его от прочих рынков.

Резюмируя:

Вступление в Европейский союз несомненно будет способствовать росту благонадежности в отношении рынка недвижимости в Эстонии, что в целом положительным образом повлияет на торговлю недвижимостью и повысит спрос.

Быстрого, обширного и скачкообразного роста цен не будет. Уровень и так достаточно быстро возросших цен уже включает в себя немало «евроожиданий».

Рост цен коснется прежде всего наиболее привлекательных секторов рынка. Тем самым углубится дифференцирование цен по месторасположению и качеству объектов.

Повышение цен активнее в тех рыночных секторах, где оно до сих пор было наиболее скромным. И в то же время малоактивным рыночным секторам присущи малая эффективность и ликвидность, в силу чего и дальнейшее развитие будет протекать достаточно медленно.

В условиях политических ограничений естественный баланс рынка будет нарушен, а его направленность труднопрогнозируема.

Переход на евро будет сопровождаться незначительным повышением цен, однако в долгосрочной перспективе это положительно скажется на прозрачности рынка.

По всей вероятности, вступление в ЕС окажет благотворное влияние на качество услуг в сфере недвижимости и повысит доступность соответствующей информации.

Мы попросили прокомментировать проблему и других экспертов по недвижимости.

Стоит ли продавать недвижимость сейчас или лучше подождать вступления в ЕС?

Март Саа, руководитель отдела продажи недвижимости ERI: «Пока снижение цен на недвижимость не предвидится. На панельные сооружения снижение цен в будущем возможно, зато наверняка вырастут цены на нетиповые проекты. Определяющим является прежде всего местоположение, центр и новые жилые районы не подешевеют, здесь наблюдается постоянный рост цен. Те, для кого единственная цель продажи недвижимости – заработать по возможности больше денег, могли бы немного подождать».

Кадри Линдпере, руководитель по коммуникации Arco Vara Grupp: «Недвижимость имеет смысл продавать тогда, когда в этом есть потребность. Недвижимость – это реальное имущество, а цены на нее меняются отнюдь не скачкообразно, поэтому ситуация отлична, например, от того, что происходит на бирже. Изменения в уровне цен на недвижимость – процесс медленный и стабильный, поэтому, решая вопрос о продаже, следует исходить прежде всего из личных потребностей, а не из желания как можно больше на этом заработать».

Айн Кивисаар, аналитик Группы недвижимости UUS MAA: «Я думаю, что в Эстонии рынок недвижимости значительно больше зависит от общего развития экономики, чем от факта вступления в ЕС. Тем самым, взвешивая планы продажи недвижимости, целесообразно исходить из общих циклов недвижимости. В настоящий момент представляется, что цены еще не достигли своего потолка и рано думать о продаже».

Каковы прогнозируемые изменения в ценах?

Кадри Линдпере: «Скачкообразного повышения цен, конечно, не будет. Все движется по своим траекториям и прогнозируемо в соответствии с ежегодным ростом общего благосостояния. Цены на недвижимость в значительной мере зависят от уровня заработной платы и процентов по кредитам. Как известно, вступление в ЕС не приведет к резкому повышению заработной платы, а посему нет оснований предположить того же и в отношении цен на недвижимость».

Элмар Лиллепеа, европессимист: «Вступление в ЕС повлечет за собой неизбежное обложение налогом с оборота новых застроек и земли жилищной застройки. Для Эстонии здесь исключения не будет. Если же мы не вступим в ЕС, то в секторе недвижимости повышение цен, по-видимому, прекратится». Айн Кивисаар: «Законом о налоге с оборота искусственно повышаются цены на жилую площадь и земли жилищной застройки. На рост цен на земли сельскохозяйственного назначения влияют большие ожидания их владельцев. Это и есть те области, где повышение цен наиболее очевидно».

Март Саа: «Резкого повышения цен не прогнозирую – уже сейчас происходят изменения в ценах, так называемые евроожидания учтены уже в ценах и по состоянию на сегодняшний день».

Является ли ЕС с точки зрения владельца недвижимости положительным или отрицательным явлением?

Март Саа: «ЕС, с точки зрения владельца недвижимости, – явление нейтральное. Инвестирование жителей Эстонии в недвижимость зависит скорее от получения банковского кредита на благоприятных условиях, чем от ЕС. Цены на землю уже повысились на 25%, покупательский бум уже имеет место быть... Так что на цены скорее влияет ситуация, предваряющая вступление в ЕС, те ожидания, которые мы имеем уже сегодня. В ближайший год на рынке недвижимости Эстонии ничего серьезного уже не произойдет, а в долгосрочной перспективе ЕС может оказаться для инвесторов на рынке недвижимости скорее положительным явлением».

Кадри Линдпере: «Скорее положительное явление, оно обеспечит положительный рост, а с ним и развитие экономики».

Айн Кивисаар: «Перевес в пользу «Да» ЕС внушает всем участникам процесса оптимизм, но уже будущей весной повлечет за собой изменения в законе о налоге с оборота, повысив цены и снижая ликвидность недвижимости. Ответ «Нет» хоть и позволит отказаться от добавления налога с оборота, однако, вероятно, сократит объем иностранного инвестиционного капитала и повысит проценты по кредитам. Отрицательные моменты присущи обоим вариантам. И все же «Да» на референдуме окружено более светлым ореолом, чем «Нет».

Элмар Лиллепеа: «Вступление в ЕС также может повлечь за собой негативные последствия для рынка недвижимости, если оно не будет сопровождаться продолжающимся (ожидаемым) повышением цен на недвижимость».

Айн Кивисаар: «Существует тенденция переоценки влияния вступления в ЕС на рынок недвижимости. Вследствие наших климатических условий иностранцы достаточно вяло заинтересованы в приобретении здесь недвижимости. Даже вступление в ЕС этого не изменит. Дальнейшее развитие может быть вызвано только ростом внутреннего спроса, который, в свою очередь, зависит от размеров кредитов и условий их предоставления. Очевидно, что пик быстрого роста на нашем рынке недвижимости пройден и в дальнейшем рост цен, опережающий общую платежеспособность населения, будет способствовать еще большему расслоению».