Квартирное товарищество: от конфликта к согласию

В повседневной деятельности квартирных товариществ возникает немало вопросов. Нередко наши читатели обращаются с ними в редакцию. О том, как разрешить ту или иную спорную ситуацию, советы в беседе с журналистом Ярославом ТОЛСТИКОВЫМ дает аудитор Марк ЗЕЛЬТЦЕР.

– Сложность ведения дел в квартирных товариществах состоит в том, что его членами – собственниками квартир являются десятки лиц, ведь число квартир в доме, где создано КТ, может достигать двухсот. И чтобы принять то или иное решение, правлению КТ приходится убеждать если не всех, то по крайней мере большинство, ну, а меньшинство считает себя несправедливо обойденным, обиженным. Таким образом, возникает немало конфликтов, – начинает свой рассказ Марк Зельтцер. – Как избежать их, пресечь возможные злоупотребления?

— Самый острый вопрос — коррупция в правлении квартирного товарищества, иначе говоря – взяточничество. Такие случаи, к сожалению, встречаются. К примеру, в доме намечен ремонт. Как выбрать фирму, которая займется ремонтными работами? Предложений много, кому отдать предпочтение? И нечестный на руку председатель или член правления КТ, кому поручено совершить сделку, выбирает ту фирму, которая готова «заинтересовать» заказчика. В отчетности все выглядит гладко, а взятка получена – за счет членов КТ, разумеется. Как с этим бороться? Поможет только гласность, сведения о любой финансовой операции должны непременно доводиться до всех членов КТ. Я знаю одно квартирное товарищество, оно находится в Кейла, где вся финансовая отчетность «вывешивается» в Интернете на домашней страничке этого КТ. Там можно увидеть остатки банковского счета на каждый месяц, важнейшие финансовые расходы, фирмы-исполнители, по какому принципу они выбирались и т.п. Гласность неизбежно сужает поле коррупции. Конечно, необязательно пользоваться Интернетом, хотя для большого дома и это не было бы обременительно.

Правда, иное правление старается показать те цифры, которые ему выгодны, вывешивает поверхностные данные и не оглашает то, что рядовому члену КТ нежелательно знать. Разобраться в этом крайне сложно. Как тут быть? Собрание вправе обязать правление ежемесячно показывать остатки банковского счета, в том числе остатки ремонтных денег, кому, какой фирме заплатили и за что и т.п.

С оплатой коммунальных услуг – вода, отопление и т.п. – проще. Такие платежи идут из обслуживающей фирмы в КТ, можно сказать, транзитом. Возможности для коррупции в правлении КТ здесь минимальные.

Ну и третья статья расходов — обслуживание (аварийные работы, уборка мусора и т.п.) и управление (оплата труда председателя, бухгалтера, конторские расходы). По-эстонски hooldus и haldus. Расходы и по этой статье целесообразно делать открытыми. Скажем, в квитанции указывать размер зарплаты председателя и бухгалтера. Это не противоречит закону о некоммерческих объединениях, каким и является квартирное товарищество.

Можно, конечно, апеллировать к ревизионной комиссии, она независима от правления, но подобрать в состав такой комиссии знающих людей, иметь в ней специалиста по бухгалтерскому учету довольно сложно. Так что в первую очередь работает все-таки гласность. В некоммерческой организации в отличие от коммерческой не может быть финансовых тайн, собственно, и таить нечего, если все делается честно и добросовестно. Стоит напомнить, что общее собрание вправе указать правлению: делать так-то и так-то, и правление не вправе отказать.

Иногда недоразумения возникают из-за слабого знания эстонского языка членами правления. Ведь когда заходит спор, человек невольно начинает говорить на своем родном языке, и тут уже не до обещанного перевода. Так что целесообразно выбирать в правление людей двуязычных. Человек хотя бы понимать должен, что говорят по-эстонски.

Но серьезные, знающие люди в правление идут неохотно, ведь его работа ведется на общественных началах, то есть без оплаты, а время отнимает немалое. С моей точки зрения, целесообразно ввести хотя бы минимальную оплату труда членов правления, причем платить не за то, что человек добросовестно просидел весь выборный сезон, а за конкретную работу, выполненную данным членом правления, своего рода премию. А расходы на эти цели предусматривать заранее в годовом бюджете. Для большого дома расходы не столь велики, а окупятся они сторицей. И эта мера не противоречит законодательству. Естественно, что такой порядок должен быть утвержден общим собранием.

Целесообразно организовать учебу членов правления, преподать им хотя бы минимальные знания по экономике, бухгалтерскому учету. Своего рода ликбез. И это сделать несложно и недорого.

Из-за своей слабой компетентности некоторые товарищества переплачивают по налогам – имеются в виду подоходный налог и социальный. Такой пример. Личный транспорт можно использовать в служебных целях, то есть в интересах товарищества без уплаты налогов – до одной тысячи крон в месяц. Это касается и уплаты за помещение, используемое товариществом в служебных целях, и т.п. А некоторые квартирные товарищества не знают этого и переплачивают.

Как показывает опыт, в ряде случаев целесообразно передавать ведение бухгалтерского учета товарищества специализированной бухгалтерской фирме. Учет будет вестись в таком случае весьма квалифицированно, а расходы невелики, подчас дешевле нанять фирму, нежели платить доморощенному бухгалтеру. И тут необходимо учесть такое обстоятельство. Фирма с годовым оборотом до 250 тысяч крон не платит налога с оборота, к такой фирме товариществу и следует обращаться в первую очередь. А ее услуги обойдутся дешевле. И не факт, что фирма с относительно малым оборотом менее квалифицированна. При заключении договора с бухгалтерской фирмой целесообразно потребовать от нее не только голых цифр, но и совета, как решить тот или иной финансовый вопрос, волнующий товарищество. Выбирать фирму следует на конкурсной основе, фирмы себя широко рекламируют, выбор сделать несложно.

Свою финансовую деятельность квартирное товарищество обычно планирует на один год. На мой взгляд, целесообразно планировать хотя бы на три года, а еще лучше — на пять лет. В таком случае, как показывает опыт, сократятся безвозвратные расходы, в частности, на ремонт дома.

– Я бы не советовал, – продолжает Марк Зельтцер, – отдаваться в руки управляющей фирме, все-таки квартирное товарищество лучше, эффективнее. Да, в некоторых товариществах возникают конфликты. Но, по моим наблюдениям, процентов 30 товариществ работает спокойно, успешно и бесконфликтно, в первую очередь за счет гласности в своей работе, о чем уже говорилось. А к управляющей фирме стоит обращаться тогда, когда в доме не найдется ни одного опытного человека, который мог бы возглавить правление товарищества. Ну, а если управление домом отдано фирме, необходимо избрать в домовой совет людей опытных, а в случае сомнений в финансовой честности фирмы заказать аудиторскую проверку. Отказаться от услуг управляющей фирмы и создать в доме квартирное товарищество можно, но процесс разделения может отнять несколько месяцев, делу поможет опытный юрист.

Отвечая на вопрос, что делать, если в доме имеется неприватизированная квартира, за которую ее жилец не платит долгое время, аудитор отвечает, что за такие долги в ответе ее владелец, то есть в данном случае муниципалитет, в Таллинне – управа данной части города. Она и обязана востребовать долги с должника, ведь его квартира осталась в муниципальной собственности. Ну, а если за квартиру не платит по каким-то причинам член квартирного товарищества лучше всего обратиться в фирму-инкассо, которая через суд и востребует долг, вплоть до принудительной продажи квартиры в уплату долга. Предварительно товарищество может установить для должника срок погашения долга, не помогает – в суд через фирму-инкассо. Это абсолютно законно.