Вас консультирует юрист

Читательница продает квартиру, подписала договор с покупателем. В договоре не указана дата, на протяжении какого срока покупатель покупает квартиру. Покупатель тянет уже 6 месяцев и деньги не платит. Можно ли обратиться в суд?

В данном случае сложно ответить на вопрос, поскольку не ясно, какой именно договор читательница подписала: предварительный или вещно-правовой договор купли-продажи квартиры. Если она заключила предварительный договор, то в нем должно было быть точно указано, когда именно будет заключаться основной договор, а также когда и каким образом будет осуществляться передача денег за квартиру. Предварительный договор должен быть оформлен нотариально. Если данный договор нотариально заверен не был, то он юридически ничтожен и силы не имеет. В связи с этим принудить покупателя выполнить обязательства по нему читательница не сможет. Если предварительный договор был нотариально оформлен, то читательница вправе обратиться в суд с требованием выполнения указанных в нем условий. В том случае, если речь идет о исполнении основного договора продажи, то читательница также может обратиться в суд с исковым заявлением об исполнении покупателем его условий. Согласно ч. 2 ст. 213 Обязательственно-правового закона, если покупатель должен уплатить покупную цену в обмен на передачу вещи или документа, то он обязан уплатить ее в месте передачи вещи или документа. Таким образом, покупатель квартиры должен был заплатить читательнице сумму за покупку в момент заключения основного договора продажи. Советую читательнице также выяснить, в чьей собственности находится в данный момент эта квартира. Если между сторонами был заключен основной договор, то, скорее всего, право собственности на квартиру уже закреплено за новым собственником, т.е. за покупателем. В этом случае читательница теряет все права на это жилое помещение и поэтому должна будет, скорее всего, обратиться в суд. Для получения более точного ответа на данный вопрос советую читательнице проконсультироваться у юриста, предоставив все имеющиеся по сделке документы.

Председатель квартирного товарищества живет на 16-м этаже, а на 17-м этаже присоединил себе квартиру. Квартирному товариществу он объяснил, что не приватизировал эту квартиру, а взял ее в аренду на 49 лет, причем без разрешения и ведома общего собрания. Законно ли это?

Нет, действие председателя правления не законно. По всем вопросам руководства некоммерческим объединением принимает решения общее собрание. Кроме того, принятие решения о совершении сделки с членом правления входит только в компетенцию общего собрания (п. 5 ст. 19 Закона о некоммерческих объединениях). При этом член правления не может участвовать в голосовании о принятии решения относительно заключения с ним сделки (ч. 4 ст. 29 указанного закона). В связи с этим обстоятельством председатель квартирного товарищества своими действиями грубо нарушил положения закона. Сделка, противоречащая вытекающему из закона запрету, является ничтожной, т.е. не влечет за собой никаких юридических последствий (ст. 87 Закона об общей части гражданского кодекса). Таким образом, арендовать помещение на 17-м этаже председатель правления не имеет никакого права, поскольку у него нет для этого никаких законных оснований.

Какая разница между трудовым и гражданским договорами?

Трудовые отношения регулируются законодательством о труде. Трудовые правоотношения характеризуют следующие признаки: работник выполняет определенные трудовые обязанности, подчиняется руководству и контролю работодателя, между работником и работодателем существуют отношения власти и подчинения, работник подчиняется внутреннему трудовому распорядку нанявшего его работодателя, работодатель регулярно платит работнику вознаграждение за работу, работодатель обеспечивает работнику определенные условия труда и платит за средства труда, работодатель определяет время, место и способ осуществления работы, работодатель несет риск, связанный с выполнением работы, доход и прибыль от выполнения работы переходят к работодателю, работник получает за работу только установленную заработную плату. Работа может выполняться и на основании гражданско-правовых отношений. В этом случае деятельность будет регулироваться Обязательственно-правовым законом. Лицо, оказывающее услуги по гражданскому договору, выполняет конкретный заказ, но способы выполнения заказа и осуществления работы не регулируются лицом, для которого совершается работа. Также он самостоятельно решает, какие средства он использует для выполнения работы и каким образом он ее осуществит. Связанный с выполнением работы риск по гражданскому договору лежит на лице, выполняющем работу, при этом работа оплачивается после выполнения заказа или в соответствии с оговоренными условиями. Таким образом, при исполнении своих обязанностей по трудовому договору работник находится в полной зависимости от своего работодателя, а при выполнении работы на основании гражданско-правого договора лицо является самостоятельным.

Какой договор действителен при заключении его с председателем, бухгалтером, дворником в квартирном товариществе?

К сожалению, в силу ряда пробелов в Законе о квартирных товариществах и Законе о некоммерческих объединениях ответить на вопрос относительно председателя правления товарищества однозначно трудно. С одной стороны, вышеназванные законы не предусматривают оплаты председателю, как это делается на основании Коммерческого кодекса для членов правления паевых товариществ и акционерных обществ. С другой стороны, на основании п. 10 ст. 7 Закона о трудовом договоре, он не распространяется на членов органа юридического лица. Для выхода из создавшегося положения я все-таки советую заключать с председателем правления служебный на условиях, определенных общим собранием товарищества. С бухгалтером и дворником квартирного товарищества можно заключать трудовые договоры.

Читательница поменяла паспорт. Взяла ИD-карту. Ей сказали, что для пересечения границы этого достаточно. А вот для ведения нотариальных дел достаточно ли ИD-карты? Нужно ли вклеивать вид на жительство в российский паспорт?

ID-карточка - это удостоверение личности, являющееся обязательным внутригосударственным документом для граждан Эстонии старше 15 лет и находящихся в Эстонии на основании вида на жительство иностранцев. Таким образом, для пользования услугами государственных или коммерческих учреждений внутри Эстонии ID-карты будет достаточно. Паспорт же является проездным документом, предусмотренным для пересечения государственной границы. Согласно ч. 3 Закона о государственной границе, пересекающий государственную границу иностранец должен иметь действительный проездной документ иностранного государства, в который внесены сведения о виде на жительство. Сведения о виде на жительство не требуется вносить в проездной документ иностранного государства, если иностранец при пересечении государственной границы кроме указанного документа предъявит выданное Эстонской Республикой действительное удостоверение личности, т.е.ID-карту. Таким образом, читательнице не нужно переносить данные о виде на жительство в новый паспорт, если при пересечении эстонской границы, кроме паспорта, она будет брать с собой ID-карту.

Работодатель имеет задолженность по социальному налогу. Какие права в этом случае у работников и что надо делать работнику?

В данном случае ничего работнику делать не надо, поскольку, несмотря на задолженность по социальному налогу, на него все равно будет распространяться медицинское страхование.

Общий трудовой стаж 44 года. Пенсия начислена за 41 год. Исключили 3 года военной службы. Почему исключили 3 года военной службы?

Срок обязательной военной и альтернативной службы засчитывается в стаж, дающий право на пенсию, если лицо было направлено на службу из Эстонии (п. 3 ч. 2 ст. 28 Закона о государственном пенсионном страховании). Таким образом, если наш читатель призывался в армию не из Эстонии, то 3 года службы в армии не будут входить в его пенсионный стаж.

Стали удерживать за пользование лифтом, вывоз мусора, общую электроэнергию, перерасход воды со всех квартир в доме одинаково, хотя в доме 48 квартир 3-комнатных и 16 квартир 2-комнатных. На общем собрании собственников квартир такого решения не принимали. Законно ли это?

Собственник квартиры несет расходы на хозяйственное обслуживание долевой собственности пропорционально размеру доли, принадлежащей ему в долевой собственности. Собственники квартир могут отклоняться от названного соотношения на основании соглашения (ч. 1 ст. 13 Закона о квартирной собственности). Таким образом, если соответствующее соглашение собственников квартир отсутствует, то распределение расходов на всех членов товарищества в равных долях неправомерно.

В июле 2004 года общим собранием был принят тариф по вывозу мусора 0,50 кроны за кв.м. В декабрьском счете по оплате коммунальных платежей за эту услугу указана уже сумма 1,40 кроны за кв.м. Никакого извещения собственникам квартир об изменении тарифа от правления товарищества не поступало. Законно ли повышение цены со стороны правления, или этот вопрос решает общее собрание? Имеем ли мы право не оплачивать разницу в тарифах?

Цены на мусор устанавливаются не самим правлением и не решением общего собрания собственников квартир, а договорами с теми фирмами, которые оказывают услуги по вывозу мусора. Таким образом, собственники квартир обязаны оплачивать услуги вывоза мусора согласно тарифам, установленным в договоре по вывозу мусора.