Бум превращается в пшик

Отечественный рынок недвижимости ставит рекорды цен. За период с 1999 по 2005 год они выросли почти на 240 процентов. Что будет дальше?

Этим вопросом задаются сейчас не только банковские аналитики. Так, в деловой газете Äripäev Андрес Кярссин пытается сопоставить происходящее в Эстонии с тем, что происходило и происходит на рынках недвижимости Финляндии, Голландии, Великобритании и других стран.

По мнению журналиста, если мы идем тем же путем, что и упомянутые соседи, то ценовой пик квадратного метра недвижимости у нас, можно считать, уже пройден. Значит, впереди остановка роста, если не падение.

Сегодняшняя ситуация такова, что за мустамяэскую квартиру в панельном доме просят миллион крон. Повышенный спрос на недвижимость привел к тому, что сегодня строят все – от известных профессиональных фирм до никому не известных бракоделов.

Автора публикации заботит вопрос: лопнет ли в Эстонии раздутый спрос на недвижимость или спад цен будет происходить плавно? В 2000 году квадратный метр жилья в приличном состоянии стоил в Таллинне пять тысяч крон, сейчас 15 тысяч. Из европейских стран только в Ирландии и Испании цены на недвижимость держатся на головокружительной высоте. Спуртовали цены во Франции, Италии, Бельгии, Дании, Швеции. Но на сегодня раздутый спрос уже лопнул в Австралии, тихо остывает британская горячка купли-продажи недвижимости. Рост цен остановился в Голландии и Новой Зеландии. Явное торможение цен наблюдается в США.

В Таллинне разница между ценой продажи недвижимости и ценой ее аренды за последние годы выросла до космических 138 процентов. Это главный показатель явного завышения реализационной цены жилья. И хотя Эстония не одно и то же, что вышеназванные страны, опыт их рынков должен быть для нас поучительным.

Центробанк США начал нервничать от спекулятивных цен на недвижимость, когда в 2004 году четверть всех домов была куплена с целью вложения капитала, а не как жилье. В центре Таллинна сейчас простаивает, пустуя, почти треть новых купленных квартир.

Самый известный пример спекулятивных инвестиций в недвижимость – дом на ул. Маакри в центре Таллинна. Он был прелюдией к буму строительства многоквартирных домов. Когда дом выстроили в 2003 году, газета Дripдev писала, что десятки квартир в нем приобретены для перепродажи или сдачи в аренду.

Те владельцы, что планировали второй вариант, вынуждены были вскоре квартиры продать, так как рынок аренды жилья рухнул, люди стали предпочитать не аренду, а покупку собственного жилья на банковские кредиты.

Стало обычным, что человек берет кредит на собственное имя для покупки квартиры и еще два кредита оформляет на имя родственников, чтобы приобрести еще две квартиры. Люди совсем забыли про бережливость – все средства тратят на недвижимость.

Дом на ул. Маакри в последние месяцы был в центре всеобщего внимания в связи с тем, что несколько квартир в нем принадлежат Кен-Марти Вахеру и его родственникам. Среди VIP-инвесторов в недвижимость в Таллинне значится и Кристина Шмигун, которой принадлежат пять квартир в новых домах.

Не так давно деловая газета писала о спекулянтах на бронировании квартир в будущих домах. Сегодня примерно каждая десятая квартира в новостройках проходит через такие спекуляции. А это означает сверхприбыль в десятки миллионов крон за год. Автор публикации считает такое положение зеркальным отражением того, что происходило на рынке недвижимости США, когда он стал превращаться в дутый пузырь. Тогда дома еще до начала строительства скупались на корню в надежде на перепродажу их подороже.

В условиях отечественного бума кредит можно получить без дополнительных гарантий и самофинансирования, порой даже не предъявляя документа о доходах. То же было в США во время их бума, когда система финансирования базировалась на ипотеке недвижимости. Более 40 процентов приобретателей покупали недвижимость без первого взноса и не предъявляя справок о доходах.

Проценты на сделки с недвижимостью за последние пять лет в Эстонии снизились почти в три раза и являются самыми выгодными в мире. Но их постепенное повышение может стать резким тормозом ценам на недвижимость аналогично тому, что произошло минувшим летом в Великобритании. Как говорят эксперты, проценты по возврату кредитов будут расти. И это уже происходит.

Если говорить проще, из дутого пузыря на рынке недвижимости стал доноситься звук, очень похожий на пшик. «МЭ»