"Молодежь Эстонии" | 20.03.06 | Обратно

Что скрывается за ценами на недвижимость?

Экономист Хардо Паюла из SEB Ühispank полагает, что нынешний бум на рынке недвижимости сродни буму покупки акций в конце 90-х годов и является отражением гораздо более серьезных глобальных процессов.

Выступая в Eesti Päevaleht, он, в частности, пишет, что одна из причин горячки на отечественном рынке недвижимости очевидна. За последние пять лет средняя банковская процентная ставка кредитования упала примерно на семь процентов. Другая причина лежит уже за пределами отечества, а значит, позволяет увидеть происходящее дома в более широком и долгосрочном контексте.

Первый период экономического развития независимой Эстонии (1990-1995 годы) ознаменовался тем, что мы снова вошли в международное разделение труда. Вторая половина 90-х с открывшимися для наших банков кредитными линиями и портфелями инвестиций породила первый приступ «золотой лихорадки», конец которой положили финансовый кризис в Юго-Восточной Азии и российский дефолт. Спустя недолгое время «вирус лихорадки» снова вернулся. И похоже, что первыми заразились мы в Эстонии, когда безудержно начали скупать акции через Интернет. Запад последовал нашему примеру, когда у нас «праздник» заканчивался.

С 1998 года погоду на мировом финансовом ландшафте определяет «циклон бережливости», зародившийся в развивающихся странах Азии. По мнению американского экономиста Пола Кругмана, причиной экономических трудностей, возникших там, стало снижение прибыльности инвестиций, финансировавшихся за счет внутренних и импортированных сбережений. Предприятия стран региона — Кореи, Таиланда и других — сократили свои текущие и капитальные расходы.

Зеркальным отражением профицита текущего счета азиатских государств стал внешнеторговый и бюджетный дефицит США. Печальный опыт финансовых рисков заставил азиатские центробанки защищать себя от возможных спекулятивных атак за счет накопления резервов иностранных валют. Прежде всего долларов.

Косвенно свою долю от денежных потоков идущих из Юго-Восточной Азии и Китая в Нью-Йорк, поимели Европа и другие регионы. Не по размеру надутый азиатской экономией пузырь американского рынка акций лопнул в самом тонком месте — на акциях предприятий высоких технологий. После их краха в 2001 году потоки «вдуваемых» средств переместились на рынок недвижимости.

Другой причиной низких банковских процентных ставок называют небывало снисходительную денежную политику развитых стран. После того, как лопнул пузырь акций высоких технологий, центробанки США и западных стран, чтобы избежать худшего, стали энергично снижать процентные ставки на краткосрочные кредиты, говоря проще, начали просто печатать дополнительные деньги. Если в былые времена такая деятельность, грозя инфляцией, приводила к повышению процентных ставок на «длинные» деньги, то на этот раз их роста пока не видно. Вместо подорожания товаров и услуг сейчас растет стоимость акций, долговых обязательств государств, частных домов и золота. Подавляющее большинство экономистов считают, что такая ситуация, при которой относительно бедные страны финансируют потребителей богатых стран, аномальна, и вопрос только в том, в какой форме и когда она начнет выправляться. Оба перекоса между собой тесно связаны: небывало большие накопления развивающихся азиатских стран вздувают цены на дома (и другое имущество) в западных странах, и в связи с этим граждане зажиточных стран все безоглядней берут кредиты, то есть перестают экономить. Это обстоятельство проливает свет на вероятные механизмы выправления ситуации.

Когда Азия решит, что накопленных валютных запасов ей достаточно, и внимание тамошних предпринимателей переместится на внутренние инвестиции, банковские ставки по кредитам поползут вверх. В зависимости от скорости разворота денежных потоков и их объема доллар начнет ослабевать, что, в свою очередь, заставит предприятия и частных лиц в США вести себя экономней. Разворот потока сбережений снимет ценовое давление с активов США, в то же время полегчавший доллар увеличит инфляцию.

Влияние обоих факторов приблизит к равновесию соотношение цен на активы и товары. Но если наступление азиатских сбережений на Запад продолжится, то, кроме цен на недвижимость и финансовое имущество, в ближайшее время начнут расти цены на товары и услуги. Инфляция вынудит центробанки западных стран поднимать процентные ставки на краткосрочные кредиты. Иными словами, оба описанных механизма выправления ситуации (каждый по-своему) указывают на то, что процентные ставки по кредитам будут повышаться. Меняющаяся финансовая среда вынудит банки пересмотреть уровни собственных рисков и подогнать под них процентные показатели. А это уже скажется на нашем благополучии. «МЭ»