Так, при возврате жилого дома действующий договор найма сохраняет свое действие в течение трех лет с момента перехода права собственности на жилой дом к управомоченному субъекту, если наниматель и собственник при возврате дома не договорились об ином. В случае же, если с нанимателем не заключен письменный договор найма, то обязанный субъект (передающий здание) реформы собственности должен заключить его с нанимателем до передачи возвращаемого жилого дома.
Договор найма, в соответствии с новыми положениями, не может быть досрочно расторгнут на следующем основании: если договор о найме был заключен на срок менее пяти лет, и жилое помещение, являющееся предметом договора найма, не сохранится в ходе ремонта, существенно уменьшится или увеличится.
По истечении трехлетнего срока договор найма продлевается еще на последующие пять лет. Причем наймодатель может оспорить продление срока действия договора найма только в строго определенных случаях, о которых разговор ниже. При возникновении спора решение о продлении договора принимает суд.
Если на основании того, что ранее снимаемая квартира пришла в обвалоопасное состояние и жильцам было предоставлено другое жилое помещение, то действие договора найма распространяется и на предоставленное жилье.
Далее отметим, что наймодатель (т.е. собственник) может оспорить продление договора найма исключительно в следующих случаях:
1) если наниматель не исполнял свои договорные обязанности или неоднократно нарушал иные условия договора, а наймодатель исполнял все свои основные обязанности;
2) сданное внаем жилое помещение необходимо для проживания наймодателя или члена его семьи при условии, что в пользовании наймодателя или члена его семьи не находится равноценное жилое помещение на территории данной единицы местного самоуправления или что оно не было ими отчуждено после возврата жилого дома либо они до возврата дома не поменялись с нанимателем правами на пользование жилыми помещениями;
3) сданное внаем жилое помещение стало обвалоопасным до возврата или в силу не зависящих от наймодателя обстоятельств;
4) сданное внаем жилье исключено из числа жилых помещений вследствие физического износа.
При выселении нанимателя по пунктам 2, 3 и 4 единица местного самоуправления должна представить в пользование нанимателя находящегося в том же населенном пункте жилое помещение, которое не менее благоустроенное, чем то, которым ранее пользовался наниматель, и размер жилой площади и количество помещений в котором соответствуют социально обоснованным нормам.
Наймодатель может оспорить продление срока договора найма в случае, если он или единица местного самоуправления предоставит нанимателю взамен другое жилое помещение. И, конечно, наниматель и проживающие с ним лица обязаны при получении новой квартиры освободить находящееся в их пользовании жилье.
Закон об основах реформы собственности дополнен новой нормой, которая устанавливает, что если наниматель на законном основании произвел капитальный ремонт или перестройку жилого помещения, то собственник дома в случае отказа в продлении срока договора найма компенсирует нанимателю произведенные на капитальный ремонт или перестройку необходимые издержки. Причем наниматель может изъять произведенные им улучшения без повреждения вещи, если наймодатель не согласен их компенсировать.
При отчуждении возвращенного собственнику жилого дома, соответствующей недвижимости или их части наниматели обладают общим преимущественным правом покупки. При отчуждении находящейся в гражданском обороте реальной части преимущественное право покупки принадлежит нанимателю этой части. Все вышеперечисленные правила распространяются на отношения найма, являющийся одной из сторон которых наниматель проживал в жилом помещении на момент возврата жилого дома собственнику.
Местное самоуправление обязано проинформировать нанимателя о решении возвратить имущество управомоченному субъекту до того, как жилой дом будет возвращен.