Смело в товарищества, в ногу!

Существует несколько законодательных актов, которые напрямую регулируют деятельность квартирных товариществ, создаваемых в многоквартирных домах после приватизации квартир. Укажем несколько основных законов, не приводя подробно их содержания.

Закон о приватизации жилья

У юристов этот закон носит аббревиатуру EES (Eluruumide erastamise seadus). Принят 6 мая 1993 года. Опубликован в "Рийгитеатая" (RT I 1993, 23, 411), полный текст с дополнениями и изменениями (RT I 1995, 44, 671).

В параграфе 15 этого закона говорится, что в домах, где в ходе приватизации появилось пять или более владельцев, они могут создавать для обслуживания дома квартирное товарищество. В число членов квартирного товарищества в таком случае должен входить и обязанный субъект (муниципалитет, домоуправление), права которого распространяются на неприватизированные квартиры.

Тот же параграф предусматривает, что там, где число приватизированных квартир недостаточное (4 или меньше), между их владельцами заключается договор о совместной деятельности.

Практически вышеперечисленные положения не применимы к многоквартирному дому. В этом случае условия создания квартирного товарищества регулируются Законом о квартирных товариществах (Korteriuhistuseadus), в котором говорится (пункт 1 параграфа 3), что квартирное товарищество можно учредить на основании решения большинства владельцев квартир, если этому большинству принадлежит большая доля от общей площади жилья, мыслимой части здания и земельного участка.

Положение важное, хотя может и не пригодится. Допустим, в доме на 72 квартиры приватизированы 37 квартир. Если их хозяевам принадлежит большая часть здания, более 50 процентов от общей площади квартир и соответствующей им мыслимой части здания, товарищество можно учреждать.

Собственность учредителей квартирного товарищества должна быть подтверждена (Закон о квартирных товариществах параграф 3 п.2) записью в Крепостной книге или, сегодня используется справка службы Регистра зданий о праве собственности на квартиру и соответствующую ей идеальную долю в жилом доме (Закон о квартирных товариществах, параграф 17 п.4).

Закон о квартирных товариществах

Этот закон, Korteriuhistuseadus (KUS), принят 27 июня 1995 года. (RT I 1995, 61, 1025). В некоторых вопросах, неурегулированных этим законом, применяются положения Закона о товариществах, (Eesti Vabariigi Uhistuseadus EVUS от 27 августа 1992 г.: RT 1992, 36 477; RT I 1995 26-28, 355).

Заметим, что Закон о товариществах создан задолго до появления в Эстонии квартирных товариществ. Он используется для всех видов товариществ: коммерческих, кредитных, товариществ потребителей, объединений банков и т.д., ориентированных на получение дохода, и некоммерческих, садоводческих, гаражных и прочих.

Специально для домового объединения владельцев квартир создан Закон о квартирных товариществах. Другой закон, непосредственно руководящий деятельностью квартирных товариществ - это Закон о некоммерческих объединениях (Mittetulundusuhingute seadus).

Регистрация

Закон о квартирных товариществах гласит, что квартирное товарищество является недоходным объединением. Важный момент, который необходимо усвоить. В третьем параграфе этого закона, а также в Законе о некоммерческих объединениях, параграф 8, 1) перечисляется, какие документы необходимо представить на регистрацию:

- заявление о регистрации

- копию учредительного протокола

- список учредителей

- справку из Хоонерегистра, подтверждающую принадлежность квартир собственникам (копию записей из Крепостной книги)

- устав квартирного товарищества

- список членов правления, личные коды, адреса

- номера средств связи товарищества

- другие предусматриваемые законом документы.

Добровольно-принудительно

По Закону о квартирных товариществах устав принимается путем голосования (большинством голосов). В нашем примере, если в доме на 72 квартиры товарищество учреждает 37 владельцев квартир, за принятие устава должны проголосовать по меньшей мере 19 человек. Необходимо также знать, что согласно параграфу 5 п.1 Закона о квартирных товариществах, после учреждения товарищества все собственники квартир становятся членами квартирного товарищества. То есть если все остальные квартиры 72-квартирного дома будут впоследствии приватизированы и оформят свое жилье в собственность, они становятся членами товарищества без представления заявления.

Существует и положение о добровольном вступлении и выходе из квартирного товарищества согласно Закону о товариществах (параграф 13 п.1 и параграф 21 п.1). Однако первый вариант применяется чаще, поскольку он более разумный и гибкий.

Также действует положение Закона о квартирных товариществах, согласно которому членом товарищества становится новый владелец квартиры со дня перехода к нему права собственности. Важно заметить, что согласно тому же закону само квартирное товарищество, приобретая какую-либо квартиру в своем доме, не становится членом товарищества.

Необязательный обязанный субъект

Существенное положение содержится в параграфе 16 вышеназванного закона, согласно которому подготовка учредительных документов и созыв учредительного собрания осуществляется по инициативе "обязанного субъекта приватизации", т.е. домоуправления, представителя муниципалитета. Это требование закона далеко не всегда соблюдается. Объясняется это тем, что практически во всех домах большая часть квартир приватизирована. Поскольку квартиры еще не являются в полной мере недвижимостью (не привязаны к земле), закон на сегодня не делает особых различий между такими понятиями, как квартира в качестве движимой вещи и квартира как недвижимость. Если квартира приватизирована сегодня как вещь "движимая", на нее не распространяется право преимущественной покупки другими членами товарищества (Закон о квартирных товариществах, параграф 17 п.3).

Прочь от ненавязчивого обслуживания

Рассматривая законы, регулирующие деятельность квартирного товарищества, приходишь к выводу - ничто не мешает создать квартирное товарищество и начать обслуживание своего дома самостоятельно. Естественно, "обязанный субъект" (жилконтора) не проявляет пока инициативы, чтобы подготовить документы для организации квартирного товарищества, организовать учредительное собрание и т.д. Если жильцы сами не в состоянии это сделать, они могут обратиться к специалистам.

Создание квартирного товарищества принесет не только хлопоты, но и выгоды. Оно приобретет самостоятельный юридический статус. Изберет свое правление. В товариществе свой контрольный орган - ревкомиссия. Оно будет обслуживать свой дом своими силами или прибегая к помощи подходящей фирмы. У квартирного товарищества свой банковский счет, и оно само распоряжается своими средствами. Товарищество уйдет от домоуправления с его весьма странным "обслуживанием" - ненавязчивым сервисом. Оно само заказывает, само расплачивается, экономит средства и добивается нужного результата.

(Продолжение следует).

Поготовил Сергей КОЛИКОВ