Обратно

ДАЧНЫЙ УЧАСТОК. Практика и закон. А также деньги

Полететь-то мы полетим, но вот с хождением у нас могут начаться небольшие проблемы. Главным образом, с хождением по пляжам. И в первую очередь по берегам Северного побережья Финского залива.

Неожиданный для многих стремительный рост цен на недвижимость затронул не только цены на квартиры и дома, но и на земельные участки, пригодные для строительства дач. Хотя, что такое сегодня дача? Те, кто может позволить себе задуматься о приобретении летнего дома, по всей видимости, не испытывают прямой необходимости разводить огород для того, чтобы снизить текущие затраты на питание. Им проще купить овощи-фрукты на рынке или в супермаркете. А свободное от работы время потратить на гонки на скутерах, вместо того, чтобы картошку окучивать и редиску полоть.

Поэтому наиболее важным критерием приобретения участка для летнего проживания становится не плодородность почвы, а близость к морю и наличие леса. Желательно соснового.

Этот процесс является логическим следствием завершения этапа приватизации земли и возврата незаконно отчужденного имущества. Все больше и больше ценных для проведения отдыха земельных участков поступает в обращение. То есть выставляется на продажу.

Прежние владельцы земли обладали ею, как правило, для вполне прагматических нужд. Для сельского хозяйства, то есть для выпаса скота и производства продуктов питания. Либо для хозяйственного использования леса. А не для дач. Поэтому эти земли измеряются не сотками, а гектарами. На гектарах строить один дом площадью в 100-200 метров не всегда бывает разумно. Капитализм же отличается тем, что всегда найдет удовлетворение спросу. А спрос появился.

За его удовлетворение принялись небольшие и средние строительные фирмы и крупные бюро по недвижимости. Схема проста. У владельца возвращенной земли покупаются участки, примыкающие к морскому берегу или соседствующие с ним на расстоянии 600-1200 метров. Покупают эти участки по цене от 15 до 35 крон за кв. метр. Кто как договорится. Разумеется, на цену влияет и близость к городу.

Далее заказывается детальная планировка. Земля делится на участки, подводится электричество. В некоторых случаях выкапывается артезианский колодец один на всех и строится насосная станция. Одним словом, известная структура привычного дачного или садового кооператива. Разница состоит в том, что площадь участков составляет от трех до семи тысяч метров.

При этом участки, выходящие к морю, никогда не бывают меньше, чем 6-7 тысяч метров. А те, что подальше – 3-4 тысячи метров. Продажная цена – от 100 до 150 крон за квадрат. Итого, стоимость такого участка составляет примерно миллион крон. У больших участков свой выход к морю, потому что границей участка является береговая линия. Иногда такие участки распродаются без подведенных коммуникаций и без планируемого кооперативного хозяйства. Тогда это может оказаться еще дороже. Но, как уже было сказано, в операциях с недвижимостью все зависит от места.

Кооперативы, предлагающие участки в 3-4 тысячи метров, расположены несколько дальше от моря. Цена за метр, правда, от этого не падает. Просто в абсолютном выражении вы заплатите меньше.

Строительство дачи, или, вернее, летнего дома, где можно было бы проводить в нашем климате без большого ущерба для здоровья пять-шесть месяцев в году, обойдется примерно в 50-70 процентов от стоимости покупки готового дома не очень высокого качества в ближней таллиннской округе.

Большинство этих предложений находятся на северном побережье, то есть по Петербургскому шоссе от Таллинна и до Локса, и еще немного дальше. Преимуществом этого направления является удобный проезд по скоростному шоссе, где дорожное покрытие находится в хорошем состоянии. Это экономит время.

Почти везде волостные власти накладывают архитектурные ограничения на детальную планировку, предусматривая строительство только деревянных домов для сохранения колорита этих заповедных мест, часть из которых находится на территории Лахемааского заповедника. Цена такого строительства с учетом стоимости отделочных работ составляет примерно 7 тысяч крон за квадратный метр пола.

Итого, стоимость типового летнего дома площадью в 100 метров на участке в 3500 метров, который несколько удален от моря, составит примерно миллион крон. Как правило, у тех, кто такие проекты считает для себя реальными, не возникает проблем с оформлением кредитов. Спрос удовлетворяется довольно быстрыми темпами.

Море, реки и крупные водоемы, главным образом проточные, являются всеобщим государственным достоянием. А права на использование береговой линии регулируются законами. Несмотря на право собственности на землю, доступ к берегам должен быть обеспечен для всех желающих. На прибрежных участках граница землевладения проходит непосредственно по линии воды. Несмотря на это, Вещное право предусматривает свободу доступа к береговой линии всем желающим и для любых целей, которые не выходят за рамки купания, водного спорта и передвижения по воде и по льду. Для этого должна сохраняться свободная береговая линия, шириной в 10 или 4 метра, в зависимости от вида водоема. Собственник земли не имеет права огораживать прибрежную территорию и чинить препятствия для пребывания в этой прибрежной зоне.

На самом деле практика несколько отличается от того, что предусмотрено этим весьма либеральным законом. Владельцы дорогих участков строят на них не менее дорогие дома. Сказать по правде, попадаются и просто дворцы. Перед этими владениями на морском берегу установлены таблички: «Частное владение. Не мешать. Охраняет злая собака». Тексты попадаются всякие, но смысл их от этого не меняется. И еще строят заборы. Выйти на берег в таком месте весьма неприятно, если не невозможно. Один из маклеров, продающий лесной участок, находящийся в тылу у нескольких таких дворцов, предложил участок купить, а на вопрос, как же при этих табличках и собаках выходить на пляж, посоветовал апеллировать к закону и настаивать на своих правах.

После того, как раздраженный владелец или не самая ласковая собачка на свете настоят на своем, вам останется только обращаться в суд. Следовательно, платить адвокату и все такое прочее. Проще такой участок не покупать. Как всем уже ясно, такая ситуация хорошо описывается выражением «себе дороже».

Так что же делать? Надеяться, что этим делом займется специально созданная прибрежная полиция? Сказки. Следовательно, на ближайшее неопределенное время все останется именно в таком виде. Те, у кого есть возможность, раскупят оставшиеся прибрежные участки. А их осталось совсем не так много. И каждый из них, в зависимости от степени личной совестливости и чувства гражданской солидарности, выставит табличку с тем или иным запрещающим текстом. Или поставит очередной забор.

Те, кто не так богат, но в состоянии обеспечить себя кооперативным участком земли недалеко от воды, будут пользоваться собственным кооперативным пляжем, если планировщики и владельцы предусмотрели эту возможность. Либо, объединив усилия, они с помощью адвокатов найдут компромиссное решение и тоже будут лежать на пляже. И даже будут иметь право заходить в близлежащие кусты.

А вот все остальные должны будут довольствоваться общественными пляжами, которые находятся близко от города, но далеко от красивой природы. Даже если они и приедут в эти места и выйдут на не то четырехметровую, не то десятиметровую береговую полосу, до кустов им все равно будет не дойти. Там будет находиться чужая земля.

Илья СУНДЕЛЕВИЧ