Так перефразировал знаменитое обращение чешского журналиста Юлиуса Фучика председатель правления Объединения квартирных товариществ Мустамяэ Март Виннал. Почему? Об этом — по ходу дела.
Жилищная реформа началась девять лет назад, но до логического завершения пока не дошла. Бесконечные законы о поправках в законы меняют правовую регуляцию жилищной реформы. Собственникам квартир надо быть начеку, поскольку вступивший в силу минувшим летом новый Закон о квартирной собственности может сыграть с ними злую шутку, отдав управление их совместной собственностью в чужие руки управляющего.
Формы совместных действий
Как известно, квартирная собственность состоит из реальной части и мыслимой доли, в которую входит условная доля земельного участка и тех долей строения, реально поделить которые между собственниками невозможно – подвал, лестничные клетки, чердак, основные конструкции, техносистемы. По ранней редакции Закона о приватизации жилых помещений управлять совместной собственностью можно было двумя способами:
* квартирные собственники в небольшом доме могли заключить договор о совместных действиях. Но эта форма хозяйствования не прижилась. Участники договора могут предпринять нечто сообща, если на это будут согласны абсолютно все собственники квартир. Такое согласие — редкость, всегда есть кто-то, не разделяющий общее мнение;
* главной формой хозяйствования в доме с приватизированными квартирами должно было стать товарищество — некоммерческое объединение квартирных собственников, созданное для совместного управления на демократических началах относимыми к квартирной собственности условными долями здания и земельного участка.
Первые квартирные товарищества появились у нас еще в 1994 году, а по состоянию на лето минувшего года из общего числа квартирных собственников Эстонии (600000 человек) в квартирные товарищества объединились примерно 300000. За семь лет дело продвинулось едва наполовину. В другой половине по-прежнему хозяйствовали полномочные субъекты – домоуправления. Жили по старинке: жильцы ворчали на нерасторопность домоуправлений, если в доме случались неполадки, ежемесячно платили по счетам «квартплату», не чувствуя себя хозяевами.
Куда пропали миллионы?
Как реально использовались деньги, поступавшие от жильцов, задним числом сказать уже трудно и даже невозможно. Председатель правления Объединения квартирных товариществ Мустамяэ Март Виннал предложил наглядную методику подсчета, позволяющую представить себе размеры таких поступлений. Исключая плату за коммунальные услуги (воду, общее электричество, вывоз мусора и т.п.), каждая квартира платила управляющему ежемесячно примерно 5 крон с квадратного метра на ремонт, устранение аварий, их локализацию и общее обслуживание. Эти деньги должны были идти на благоустройство дома. На 150-квартирный дом жилой площадью 7500 квадратных метров набиралось ежемесячно (в ценах 2000 года) около 37500 крон, а за год набегало 450000 крон. За семь лет (считая с 1994 по прошлый год) получается округленно 3,1 миллиона крон.
«Если бы такой дом заказал себе работы по реновированию, включающие ремонт лестничных клеток, смену входных дверей, установку домофонов, замену амортизированных за три десятилетия техносетей (сантехники, теплотехники, электрооборудования и т.д.), ему потребовалось бы около 2,5 миллиона крон, – рассуждает Виннал. – Если бы деньги, поступавшие от жильцов в течение семи лет, использовались по назначению, все дома Мустамяэ, находящиеся на обслуживании управляющей фирмы, были бы в образцовом порядке. Система вынула эти деньги из кармана собственников квартир, но не может объяснить, как истратила их. Фактическая отчетность по ним отсутствует. Время не вернешь, растраченные миллионы приходится вспоминать как прошлогодний снег. Такое могло произойти только потому, что квартирные собственники не были организованы. Система умело воспользовалась этим обстоятельством».
Пришел управляющий со стороны…
Радикальные перемены принесли вступившие в силу с 1 июля 2001 года новый Закон о квартирной собственности и поправки в Закон о приватизации жилых помещений. На первый взгляд кажется, что главная цель изменений законодательства – решительно поломать ситуацию, когда тысячи домов многие годы висят на шее местных самоуправлений и государства как полномочных субъектах. Законодатель установил четкий срок: до 31 декабря 2001 года в домах, где нет квартирных товариществ, приватизацию жилых помещений проводит полномочный субъект или лицо, которому такое право предоставлено в порядке, предусмотренном правовыми актами. Если к этому сроку товарищество не будет учреждено и управление не будет передано собственникам, дому будет назначен управляющий.
В чьих интересах?
Законодатель будто выполнил заказ крупных фирм управляющих недвижимостью и подыграл им против собственников квартир. На кону стояла рыночная доля управления жильем. Надо полагать, что изменению законов предшествовала большая лоббисткая работа. Случайно или нет, но как только законы вступили в силу, Таллинн продал сразу двенадцать принадлежавших ему фирм управления жильем.
Бросается в глаза недоработанность, неясность нового Закона о квартирной собственности, будто принимали его впопыхах. Как заметил председатель правления Союза квартирных товариществ Эстонии Андрес Яадла, «его авторы руководствовались германским правом, не посчитавшись с нашей практикой. В нем много ссылок на добрые обычаи, которые германское общество понимает однозначно, а у нас трактуются произвольно из-за отсутствия соответствующей практики».
Закон позволяет собственникам учреждать товарищества, но явно отдает предпочтение совсем другому варианту организации правовых отношений собственников, связанных совместной собственностью. Они могут создавать объединения квартирных собственников, не обладающие правомочностью, без устава, но могущие, договорившись, выбрать себе управляющего.
Что такое объединение квартирных собственников?
Статья 8 нового закона озаглавлена «Объединение квартирных собственников», но определения этому понятию она не дает. Из контекста закона следует, что это не юридическое лицо, а просто договор между квартирными собственниками о выборе управляющего для своего дома.
Управляющий избирается большинством голосов на срок до пяти лет. Кто может быть управляющим, этого закон не говорит. Юридическое лицо (например, фирма недвижимости) или частный предприниматель? В руках управляющего общий кошелек собственников квартир, он обеспечивает управление совместной собственностью, порядок, заключает для этого соответствующие договоры, составляет годовой план хозяйствования, включающий взимаемые с владельцев квартир платежи, в том числе и деньги на ремонт.
Хозяйственный план утверждает общее собрание собственников квартир, которое ведет управляющий. У него достаточно возможностей навязать свою волю. Собственники могут создать домовый совет из трех человек, который «поддерживает управляющего в выполнении возложенных на него задач и контролирует его деятельность». Сможет ли домовый совет (если таковой есть) приструнить управляющего, если его деятельность противоречит интересам собственников квартир? Отстранить управляющего возможно только по очень серьезным причинам. Каким? Но после придется заново выбирать управляющего, потому что без него нельзя. Если его нет, управляющего назначает суд.
Бедных выбрасывать на улицу?
«Крупная управляющая фирма, рационально работая, может сократить собственные расходы. Но цены ведь свободные, и цель у нее – прибыль, – поясняет Март Виннал. – Фирмы, доминирующие сейчас на рынке управления жилыми домами, на самом деле фирмы развития недвижимости, они при первой же возможности готовы скупить для своего бизнеса любые квартиры. В ситуации, когда товары и услуги дорожают, расходы на содержание жилья растут, осуществить такое просто. За подорожание электричества, тепла, воды, телефона нельзя винить фирмы недвижимости. Свою прибыль они получают, не только экономя расходы на управление, но и с денег, поступающих на ремонт, обслуживание дома, которые люди платят, чтобы их жилье было в порядке. Возможно, крупные фирмы приведут в порядок дома, которые они обслуживают. Но все эти расходы до последнего сента будут взяты из кармана квартирных собственников. Из месяца в месяц счета, предъявляемые малообеспеченным семьям, будут все больше и больше. А малообеспеченных семей у нас примерно 30 процентов. Появятся должники.
Должников надо выселять. Закон о квартирной собственности позволяет управляющему быстро разобраться с ними. Квартиры за долги выставят на продажу, управляющей фирме купить ее будет выгодно, бывший собственник будет выселен.
Куда? В лучшем случае он арендует дешевую квартиру. В худшем – пополнит ряды асоциалов. Такие процессы чреваты социальным взрывом. Единственный выход для собственника квартиры – въедливо контролировать траты каждого сента, каждой кроны. Крупные фирмы сенты жильцов не считают. Их считает только собственник. Кошелек должен быть в его руках. Тогда можно экономить электричество и воду, а на сэкономленные средства обновить дверь или уплотнить коридорные окна, чтобы тепло не пропадало. Или же лить воду без меры, жечь коридорную лампу круглые сутки – дело твое, собственническое. А не постороннего управляющего».
Если собственники решили сами считать свои деньги, то им надо поторопиться. Квартирное товарищество лучше учреждать до того, как фирма недвижимости сколотит из собственников объединение и получит от него полномочия на управление домом. Промедлив, можно и опоздать или создать самому себе лишние хлопоты. Новый закон защищает интересы управляющей фирмы. Статья 9 «Особенности прекращения деятельности объединения квартирных собственников» гласит: прекращения деятельности объединения не может требовать ни собственник квартиры, ни третье лицо. Объединение может прекратить деятельность, только утратив квартирную собственность.
Нигде не говорится, что, создав объединение квартирных собственников, нельзя потом учреждать квартирное товарищество. Но деятельность товариществ и объединений регулируют разные законы. У первых – Закон о квартирных товариществах, у вторых – Закон о квартирной собственности. Какой из них весомей? Законы молчат, а судебных прецедентов еще не было…
Так перефразировал знаменитое обращение чешского журналиста Юлиуса Фучика председатель правления Объединения квартирных товариществ Мустамяэ Март Виннал. Почему? Об этом — по ходу дела.