Обратно

Результат оценочного акта диктовать нельзя

Результат оценочного акта не может и не должен быть заранее определен клиентом, так как в противном случае фирма по недвижимости утратила бы доверие, основанное на своей независимости. Многие клиенты, заказавшие акт оценки, не могут понять, почему у них нет права принимать участие в определении рыночной ценности объекта недвижимости, и почему они должны еще и платить за чье-то мнение.

Акт оценки очень обобщенно можно сравнить с диагнозом врача. Если человек идет к врачу, и ему сообщают, что у него больное сердце, у этого человека нет причин говорить врачу, что он не хочет этого диагноза, поэтому оплачивать свой визит он не должен. То же самое и в случае акта оценки – у каждого человека есть свое мнение о состоянии своей квартиры и о ее стоимости, но оценщик, будучи специалистом, сможет более адекватно определить рыночную стоимость. Будем честны – бывают и ошибки, но у настоящих специалистов они случаются очень редко. Вновь проведя параллели с медициной – и на оценочном рынке распространена так называемая народная медицина, когда владелец недвижимости сам ставит диагноз, то есть называет приблизительную стоимость – такую, как ему кажется. В то же время человек должен учитывать, что если ему нужно взять кредит, сделав объект залогом, то он должен позволить независимому оценщику недвижимости спокойно выполнить свою работу.

По понятным причинам владелец недоволен, когда узнает, что квартиру, которая, по его мнению, стоит полмиллиона крон, оценивают в 430 000 крон. Так как величина кредита зависит от рыночной стоимости недвижимости, то решение оценщиков недвижимости может перевернуть бюджет владельца квартиры с ног на голову. Поэтому желательно не принимать всерьез рыночную стоимость объекта, которую вам подсказывает внутреннее чувство, так как оценка, данная семьей, соседями и друзьями, зачастую может оказаться неверной. Неспециалисты могут быстро принимать решение, но их оценка не основана на объективных аргументах, и позже им бывает очень просто изменить свое мнение. В то же время более крупные фирмы по недвижимости производят до двух тысяч актов оценки в год, поэтому у них гораздо больше опыта, чем у владельца квартиры, которому трудно при определении оценки охватить весь рынок целиком.

При выражении мнения о ценности своего жилья никогда не действует тот принцип, что у соседа в саду трава зеленее. Своя трава всегда кажется более зеленой.

Фирмы, занимающиеся оценкой недвижимости, используют различные методы, которые сглаживают споры на тему стоимости. Самым распространенным, например, является метод сравнения, в ходе которого сравниваются сделки, заключенные в последнее время в определенном районе.

Учитывая особенность оцениваемого объекта, определяется и его рыночная стоимость.

Вторая возможность – метод доходности, когда рыночную стоимость определяют по доходности объекта. Все методы, используемые в крупных фирмах недвижимости Эстонии, одобрены Международным комитетом по оценочным стандартам (IVSC – International Valuation Standard Committee). Так как в этом комитете представлены ведущие в мире специалисты по оценке, нет сомнения сомневаться в созданных ими стандартах.

Несмотря на основательность работы, время от времени случается, что клиент пытается повлиять на оценщика согласно своим пожеланиям. К счастью, это напрасный труд. Профессиональный оценщик не может позволить оказывать на себя влияние при оценке недвижимости, так как тем самым он ставит под удар все свое будущее. Но даже если попадается оценщик, который готов принять предлагаемую взятку и изменить результат оценки, возможность удачи ничтожна. Во-первых, потому, что если оценщик производит основательный осмотр объекта и вычисляет рыночную стоимость, ему приходится защищать свою оценку в оценочном комитете фирмы по недвижимости. До достижения консенсуса ни один акт не выйдет из фирмы по недвижимости, и часто споры могут длится несколько часов – будь то большое конторское здание или же крошечная квартирка в Копли. Вторая причина, почему оценщику не стоит предлагать взятку, состоит в том, что банки хорошо информированы о состоянии рынка в данную минуту. В случае малейшего сомнения банк велит клиенту заказать новый акт оценки, и клиенту придется самому его оплатить. Тем самым владелец недвижимости, предлагающий взятку, рискует заплатить тысячи крон без всякой выгоды. Так что, если обман выйдет наружу, возникнут проблемы как у оценщика, так и у его работодателя и у клиента, который пытался обмануть доверие банка как кредитора.

Бывали попытки подделать акт оценки, но более крупные фирмы, в том числе и Pindi Kinnisvara, сделали свои акты оценки такими, что подделать их очень и очень трудно. Возможность подделки вскоре исчезнет совсем, так как более крупные фирмы по недвижимости вводят электронную отправку актов оценки в банк, и заказчику-клиенту не придется больше бегать между фирмой и банком. Акт будет поступать в банк быстрее, и благодаря этому ускорится принятие решения о выдаче кредита.

Рейн ПЮТСЕПП,
заведующий оценочным отделом Pindi Kinnisvara